Mietpreisbremse: So wehren Sie sich gegen zu hohe Mieten
Seit knapp eineinhalb Jahren gibt es nun das Gesetz zur Mietpreisbremse. Doch die Mietpreisbremse kann nur greifen, wenn Mieter auch drauftreten.
Hat sich die Einführung der Mietpreisbremse im Sommer 2015 gelohnt? Viele halten sie bereits für einen Fehlschlag. Doch Mieter können sich gegen zu hohe Mietkosten wehren. Finanztest liefert die Anleitung dazu.
Erst zwei Mieter sparen dank der Mietpreisbremse
Bisher sind erst zwei Fälle bekannt, in denen die Mietpreisbremse griff: Eine Berlinerin und ihre Schwester zahlen künftig monatlich 529,55 Euro statt 562,02 Euro Kaltmiete für ihre 74 Quadratmeter große Wohnung. So hat es das Amtsgericht Lichtenberg entschieden. Ersparnis pro Jahr: 389,64 Euro.
Ein anderer Berliner spart sogar 221,09 Euro monatlich – also rund 2.650 Euro im Jahr. In seinem Fall urteilte das Amtsgericht Neukölln, das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig.
Mietpreisbremse: In fast allen deutschen Großstädten in Kraft
Die Mietbremse gibt es seit 1. Juni 2015. Sie gilt, wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben.
Das ist in fast allen Großstädten sowie zahlreichen weiteren Kommunen der Fall, vor allem im Umkreis von Großstädten.
Für wen gilt die Mietpreisbremse?
Die Bremse gilt für Wohnungsmietverträge, die ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung geschlossen worden sind.
Ausnahme: Für grundlegend sanierte oder nach Oktober 2014 erstmals bezogene Wohnungen gibt es keine Mietpreisbremse.
Wer wartet, der verliert
Der richtige Zeitpunkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Mietpreisbremse ist gleich nach Abschluss des Mietvertrags. Wer abwartet, verliert laut Finanztest Rechte. Die Rückforderung bereits bezahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Mietpreisbremse möglich.
Vergleichen und sparen
An den Preisen, die Vermieter aktuell fordern, sollten sich Mieter laut Experten nicht orientieren. Zumindest für Wohnungen in beliebten Lagen von Großstädten wie Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt am Main und München liegen sie in der Regel weit über früher üblichen Preisen.
Nach dem Mietbremsgesetz ist die durchschnittlich für eine vergleichbare Wohnung gezahlte Miete mit einem Aufschlag von zehn Prozent das Maximum. Mehr steht dem Vermieter nicht zu.
So ermitteln sie die Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist ein bisschen mühsam, aber nicht unmöglich. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an.
Je nach Lage und Merkmalen der Wohnung ergibt sich der exakte Betrag. Berliner und Münchner Mieter haben es leicht. Die Behörden bieten eine Onlineabfrage an, um die Vergleichsmiete bequem zu ermitteln.
Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.
Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen.
Erstattung beim Vermieter fordern
Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. Wichtig: In zwei Fällen darf der Vermieter mehr als die Höchstmiete kassieren.
Wenn der Vormieter schon so viel wie der Mieter jetzt bezahlt hat oder die Wohnung modernisiert wurde, gilt die normale Mietpreisbegrenzung nicht. Da Mieter über diese Punkte meist nichts wissen, empfiehlt Finanztest, den Vermieter aufzufordern, sie nachvollziehbar über solche Umstände zu informieren.
Tut er das nicht oder zu spät, muss er zumindest unnötig entstandene Rechtsanwalts- und Gerichtskosten ersetzen.
Gründliche Rechtsberatung
Egal ob und was der Vermieter antwortet: Vierter Schritt sollte eine gründliche Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt sein. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.
Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Für ihn ist die Ermittlung der Vergleichsmiete genauso schwierig wie für seine Mieter.
Ergebnis der Rechtsberatung ist die Entscheidung, ob Mieter tatsächlich ernst machen und die Juristen beim Mieterverein oder einen Rechtsanwalt beauftragen, ihre Rechte durchzusetzen.
mil